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Votre apport personnel : les fonds propres

Par souci de prudence, les prêteurs exigent que vous preniez en charge une partie du coût total du projet. La plupart du temps, vous devez couvrir au minimum 20% du prix d’achat de votre bien immobilier. Sauf exceptions (contactez-nous pour en savoir plus), au moins 10% du prix d'achat doit, en outre, provenir de vos liquidités : épargne, 3e pilier, assurance-vie, donation, titres, etc. Le solde restant peut provenir soit de vos liquidités, soit de votre 2e pilier (aussi appelé « LPP »), lorsque vous faites l'acquisition de votre résidence principale.

Vous devez également couvrir les frais de transaction qui représentent entre 3 et 5% de la valeur de votre bien. Ils dépendent du prix d'acquisition, du prêt hypothécaire et du type d'utilisation du bien immobilier. Ils sont calculés en fonction du canton qui établit ses propres règles.  Ces frais comportent les frais de mutation, l'inscription au Registre Foncier et les émoluments du notaire. Ils comportent également les frais de constitution de garantie que vous allez devoir remettre au prêteur.

Pour illustrer ce point, pour acquérir un bien immobilier de CHF 800’000, un acquéreur devrait disposer des fonds propres suivants pour assurer le financement :

• 20% du prix d’achat : CHF 160’000 dont au moins la moitié en liquidités
• 5% du prix d’achat (les frais d'acquisition) : CHF 40’000 en liquidités

Soit un total de CHF 200’000 de fonds propres dont au moins CHF 120’000 proviennent des liquidités de l’emprunteur.

Si vous souhaitez déduire un prix d’achat à partir de vos fonds propres disponibles, on peut faire le calcul dans l’autre sens. Prenons l’exemple d’un acquéreur qui dispose de CHF 75’000 de liquidités et de CHF 50’000 sur son 2ème pilier, qu’il souhaite utiliser pour son achat. En ne considérant que les fonds propres, et en supposant donc que ses revenus sont suffisants, il pourrait acquérir un bien d’une valeur de CHF 500’000. En effet :

• 20% du prix d’achat : CHF 100’000 seraient couverts par les fonds propres, dont 10% en liquidités
• 5% du prix d’achat (les frais d’acquisition) : CHF 25’000 seraient couverts par les liquidités.

Ces considérations ne sont évidemment pas suffisantes puisque la capacité d’emprunt, qui elle dépend des revenus, entre également en ligne de compte dans le calcul. Cependant on se rend compte que la portion à apporter personnellement est très conséquente et peut vite devenir un facteur limitant.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour compléter la somme nécessaire à l’acquisition du bien immobilier, en général 80% du prix d’achat, le futur propriétaire va donc avoir recours à un prêt hypothécaire. Le montant de celui-ci va dépendre de votre capacité d’emprunt.

Elle est calculée en fonction de vos revenus financiers, de vos charges existantes (leasing, emprunt à la consommation, pension), et des futures charges liées à votre acquisition. Celles-ci correspondent à ce que vous allez payer pour votre emprunt et pour entretenir votre maison. On les appelle également mensualités puisqu’elles sont payées tous les mois. Elles comprennent les intérêts, l’amortissement du prêt et les frais d’entretien.

Les intérêts hypothécaires correspondent au coût de votre financement. Ils représentent annuellement la valeur du prêt hypothécaire multipliée par le taux d'intérêt fixé. Pour les calculs hypothécaires, les prêteurs utilisent un taux d’intérêt théorique fixé en général à 5%. Cette valeur, bien plus élevée que les taux actuels, permet de garantir que votre financement restera supportable sur le long terme, quoiqu’il arrive avec les taux du marché.

Cette marge de sécurité a été mise en place suite à la crise économique des années 90 lors de laquelle les taux avaient explosé à plus de 7%. De nombreux propriétaires ne pouvaient plus assumer leurs charges financières. Ils se sont retrouvé à devoir vendre leur logement dans un contexte où, en plus, les prix avaient chuté.

L’amortissement correspond au remboursement d’une partie de votre prêt. En général jusqu’à ce que le montant restant corresponde à 65% de la valeur du bien immobilier (en savoir plus sur la composition d’un prêt). Dans le cadre de l’estimation de votre capacité d'emprunt, il est étalé, de manière théorique, sur 15 ans. Cette durée est souvent majorée par celle qui sépare le plus âgé des emprunteurs de l'âge de la retraite. Cela dépend des règles appliquées par chaque prêteur.

Les frais d’entretien enfin correspondent à toutes les dépenses qui seront nécessaires à maintenir votre propriété en état. Ils représentent annuellement moins de 1% de la valeur du bien immobilier. Pour le calcul, ils sont estimés, théoriquement, à 1%. Pour information, ils ne sont pas pris en considération par tous les prêteurs dans le calcul.

La plupart des prêteurs en Suisse limitent le montant de l’emprunt pour que le ratio entre vos revenus et ces mensualités, le taux d’effort, ne dépasse pas une certaine limite, en général 33%. La prise en considération des charges existantes dépend des prêteurs.

Il existe cependant des exceptions pour lesquelles il est possible que les mensualités excèdent un tiers des revenus du ménage. Par exemple, selon l’âge ou la situation professionnelle des emprunteurs, le reste à vivre ou le montant du prêt. Contactez-nous pour en savoir plus

Reprenons l’exemple du bien d’une valeur de CHF 800’000 du paragraphe précédent. Dans le cas où l’acquéreur apporte 20% du financement, il faut donc un prêt de CHF 640’000 (80% de la valeur du bien). Voici le détail du calcul pour connaître le revenu nécessaire pour soutenir le prêt hypothécaire :

• Les intérêts théoriques représenteront annuellement CHF 640’000 * 5% soit CHF 32’000 (~CHF 2'700 mensuellement)
• L’amortissement théorique représentera annuellement (CHF 640’000 - CHF 800’000 * 65%) /15 soit CHF 8’000 (~CHF 667 mensuellement)
• Les frais d’entretien représenteront annuellement CHF 800’000 * 1% soit CHF 8’000 (~CHF 667 mensuellement)

Cela fait un coût total annuel de CHF 48’000, le revenu combiné des emprunteurs doit donc être de CHF 144'000 au moins.

Prendre le problème dans l’autre sens, en partant de vos revenus, est un peu plus complexe. Heureusement, le calculateur d’e-Potek vous fournit le résultat en quelques clics.

Les autres facteurs impactant votre capacité d’achat

Les règles d'octroi de prêts hypothécaires des établissements financiers vont être différentes selon certains critères. Par exemple, si vous empruntez seul ou à deux, selon votre âge, votre situation professionnelle ou familiale. Vos revenus et vos charges ne seront pas considérés de la même manière. De même, vous devrez peut-être apporter plus ou moins de fonds propres.

L'usage que vous avez prévu pour le bien que vous voulez acheter impacte votre capacité d'achat. Par exemple, pour l'achat d'une résidence secondaire les prêteurs exigent que vous apportiez plus de fonds propres.

Les frais d'acquisition, en particulier les frais de notaire varient grandement d'un canton à l'autre. La localisation du bien que vous recherchez ou que vous voulez acheter aura donc également un impact.

Par exemple pour un bien immobilier d’une valeur de CHF 1’000’000 les frais de notaire représentent environ CHF 32’700 s’il est dans le canton de Genève contre CHF 45’500 dans le canton de Vaud.

Enfin, les critères et les règles d'octroi de crédits immobiliers diffèrent d'un prêteur à l'autre. Par exemple, ils ne prennent pas en considération vos bonus de la même manière ou vos bénéfices nets si vous travaillez pour votre propre entreprise. Les taux d’intérêts ou l’amortissement théorique ne sont également pas les mêmes.

Le choix de l'établissement financier revêt donc une très grande importance pour votre projet au-delà des taux qu’il peut vous offrir puisqu’il peut faire varier grandement votre capacité d’achat. Il s'avère donc très intéressant de passer par un courtier en financement qui fera le travail de comparaison pour vous.

Pour se repérer au mieux dans le marché immobilier et obtenir le meilleur prêt en toute simplicité, les conseillers e-Potek vous accompagnent et trouvent la solution financière la plus adéquate en fonction de vos besoins et exigences.

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