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Quels sont les documents essentiels pour votre demande de financement ?

Constituer son dossier hypothécaire peut apparaître comme une lourde tâche tant la liste des documents demandés est parfois longue. Ces derniers sont nécessaires pour que votre demande de prêt hypothécaire soit validée. Ils vont permettre d’analyser votre situation personnelle, professionnelle et patrimoniale. Ils servent également à valider la valeur du logement qui fait l’objet du financement. Tour d’horizon des différents documents à prévoir pour votre demande de prêt.

Lors d’une demande de prêt hypothécaire, vous devez fournir un nombre conséquent de documents afin de justifier votre situation. On y trouve entre autres :

  • Les documents liés à votre environnement personnel : pièce d’identités, permis d’établissement
  • Les documents liés à votre fiscalité : dernière déclaration d’impôts détaillée, bordereaux fiscaux
  • Les documents justifiant vos revenus et de vos charges financières : attestation de revenus, fiches salaires, contrat de leasings,...
  • Les document justifiant vos fonds propres : lettre de donation, vente immobilière, extrait de compte épargne 
  • Les documents liés au bien immobilier mis en gage : brochure de vente, plans,...

Pourquoi remettre des documents aux prêteurs ?

L’ensemble des établissements financiers proposant des prestations hypothécaires sont aujourd’hui réglementés par la FINMA. Tous les prêteurs ont l’obligation de s’assurer :

  • de la solvabilité des emprunteurs 
  • que la valeur du bien immobilier correspond au marché. 

Ils ont besoin de vérifier que les emprunteurs respectent le taux d’effort et le taux d’avance autorisés. Il est donc nécessaire qu’ils aient accès à certains documents pour valider ce point.

Quand et comment préparer ses documents ?

La plupart des prêteurs attendent d’avoir tous vos documents avant d’examiner votre dossier. Cependant, attendre d’avoir tout regroupé pour démarrer une demande de financement pourrait compromettre votre projet. Les délais sont souvent courts entre le moment où vous avez identifié le projet de vos rêves et le moment où vous devez aller chez le notaire pour bloquer la transaction. 

Nous n’avons qu’une occasion de faire une bonne première impression auprès d’un prêteur. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, nous recommandons de toujours soumettre un dossier de recherche de financement accompagné des éléments essentiels pour une première analyse. Certains documents ne seront nécessaires que dans un deuxième temps (pour l'obtention de votre contrat de prêt ou même pour le jour de la remise des clés). 

Lorsque vous saisissez vos informations dans votre espace e-Potek, la liste des documents qui vous sera demandée évolue automatiquement. Vous pouvez ensuite les mettre en ligne en toute sécurité. Nous pourrons transmettre votre dossier au prêteur dans une mouture de qualité irréprochable.

Il est important de savoir que tous les établissements surveillés par la FINMA, dont e-Potek SA, doivent conserver de manière confidentielle l’ensemble des données des clients. Une fois l’analyse terminée, ces documents sont archivés (en Suisse) ou détruits. e-Potek procède de manière récurrente à des tests d’intrusion de ses systèmes informatiques afin de s’assurer que sa sécurité est optimale.

Les documents liés aux emprunteurs

Les documents qui justifient votre identité

Avant d’aborder l’aspect financier de votre demande, les établissements financiers souhaitent connaître votre situation d’établissement en Suisse. Un ou plusieurs documents d’identité sont alors demandés pour cela. Il peut s’agir par exemple d’une copie de votre passeport, votre carte d’identité, ou votre carte de légitimation, ou encore votre permis de travail selon votre nationalité. Ce ou ces documents serviront également à l’ouverture de la relation auprès du prêteur choisi.

Vous pourriez également avoir besoin de fournir une copie de votre livret de famille, ou une convention de divorce. En clair, tous les documents qui vont justifier de votre situation familiale.

Enfin, les prêteurs demandent également, pour chaque emprunteur, un extrait de l’Office des poursuites.

Les pièces justificatives de votre situation professionnelle

Les établissements financiers demandent ces documents pour valider votre niveau de rémunération et la stabilité de votre situation. Leur objectif est de s’assurer que le risque engagé lors de l’octroi du financement est faible et maîtrisé. 

Les documents demandés dépendent de votre activité. Si vous êtes salarié, des documents tels que les fiches de salaire, le dernier certificat de salaire annuel seront alors nécessaires. Un contrat de travail sera également demandé. Celui-ci permettra de valider des éléments tels que la durée de la période d’essai ou encore la rémunération qui sera perçue.

Si vous êtes indépendant ou salarié d’une entreprise dont vous êtes actionnaire, il faudra fournir vos derniers bilans ainsi qu’un extrait du registre du commerce.

Les pièces justificatives qui prouvent votre situation financière

Les clients doivent justifier l’existence de leur épargne actuelle afin de confirmer que les fonds propres sont bien disponibles pour l’achat. Des relevés de fortune à jour suffisent.

Par ailleurs, les établissements financiers sont tenus de s’assurer que les fonds propres du/des client(s) sont fiscalisés. En effet, étant affiliés à la FINMA, ces instituts luttent contre le blanchiment d’argent ainsi que l’évasion fiscale. Des avoirs non déclarés ne peuvent pas être pris en compte comme des fonds propres. La dernière déclaration d’impôts du/des client(s) permettra de valider ce point.

Si votre apport est en partie composé d’avoir de prévoyance (2ème et/ou 3ème pilier), les instituts devront s’assurer que le montant dont vous souhaitez bénéficier est disponible et utilisable pour l’achat immobilier en question. Un certificat de prévoyance 2ème pilier à jour ainsi qu’un relevé de compte 3ème pilier sont alors nécessaires.

Dans le cas d’un retrait de votre 2ème pilier, les prêteurs demandent une attestation de vos avoirs afin d’avoir une vision à long terme de votre situation de prévoyance.

Enfin, chaque établissement veillera également à ce que les éventuels petits crédits soient pris en compte dans l’analyse. En cas de leasing ou crédit à la consommation par exemple, les charges réelles seront retenues. Chaque établissement aura recours à la centrale d’information (ZEK) afin de s’assurer que même les petits crédits qui auraient été oubliés au sein des déclarations fiscales ne leur échappent pas .

Les documents liés au bien immobilier

Avec les dernières crises économiques, les banques et compagnies d’assurance sont devenues prudentes sur le niveau de risque qu’elles sont prêtes à prendre dans le cadre de prêts hypothécaires. C’est notamment pour cette raison qu’un apport de la part du client est demandé pour chaque transaction immobilière. En effet, les établissements prêteurs partent du principe qu’en accordant un prêt maximum de 80% de la valeur du bien, ils pourront plus facilement récupérer leur engagement en cas de défaut du débiteur par exemple. Bien entendu, selon la typologie de l’objet, le taux d’avance appliqué varie et le risque pris par la banque n’est pas le même.

La documentation demandée permet ainsi de classifier l’objet qui vous intéresse, d’estimer sa valeur et déterminera le risque qu’est prêt à prendre l’établissement financier sur votre projet.

Les prêteurs vont d’abord chercher à connaître votre projet immobilier dans son intégralité. Que souhaitez-vous acquérir ? Dans quelle commune ? À quel prix ? Toutes ces informations de base apparaîtront sur la brochure de vente qui vous a été transmise par le courtier en charge de la vente ou par le vendeur directement.

Les plans font également partie des documents indispensables pour l’analyse. Ceux-ci permettront de valider le nombre de pièces annoncés, le nombre de sanitaires, et surtout les surfaces.

Lorsqu’on achète un appartement au sein d’une copropriété, il existe également un document appelé le “cahier de répartition”. Il s’agit d’un fascicule résumant l’intégralité des lots que contient l’immeuble. La surface habitable officielle y est mentionnée ainsi que la quote part détenue par chacun des lots. Cela permet à l'acquéreur de vérifier si les charges de copropriété sont justes.

En Suisse, l’ensemble des constructions ont l’obligation d’être assurée auprès d’une compagnie d’assurance. Celle-ci permet entre autres de couvrir les dégâts dits “naturels”. Cette assurance bâtiment est essentielle pour les établissements financiers. Cela permet aux prêteurs de s’assurer qu’en cas de dommage le bâtiment pris en garantie sera reconstruit à la charge de l’assureur. 

Si vous vous orientez sur une nouvelle construction, des documents complémentaires seront nécessaires. Le descriptif de construction permettra alors de se rendre compte des matériaux qui seront utilisés durant la réalisation du projet, des finitions prévues par le promoteur, etc. 

L’ensemble des documents mentionnés ci-dessus permettent à l’établissement prêteur de valoriser le bien immobilier. Les créanciers s’assurent au moyen d’outils interne que le prix d’achat est en adéquation avec les prix actuels du marché et par conséquent que la future exposition hypothécaire ne sera pas trop importante.

Les documents fournis par le notaire

Chaque transaction immobilière doit être signée devant notaire. Pour que la transaction soit validée et enregistrée, ce dernier va rédiger ce qu’on appelle un acte d’achat. Dans cet acte vont figurer des informations telles que le noms des parties (acheteur/vendeurs), le bien immobilier concerné par la transaction, le prix, la date à laquelle le transfert de propriété aura lieu, etc. 

Ce document sera signé par les deux parties le jour du rendez-vous chez le notaire. Avant le jour de la signature, chacune des parties se verra remettre un “projet” d’acte d’achat. Ceci permet aux deux parties de relire le document et d’y apporter d’éventuelles modifications.

Les établissements créanciers demandent ce document afin de s’assurer que des informations telles que le prix de transaction final, le bien immobilier concernés soit correctes et que l’établissement prêteur finance le bon objet immobilier.

C’est également le notaire qui fera office d’intermédiaire entre l’acheteur(s) et le vendeur(s). Les fonds servant à l’achat sont à envoyer au notaire qui se chargera de les transférer au(x) vendeur(s) déduction faites des éventuels crédits résiduels.

Les établissements financiers demandent une garantie hypothécaire supplémentaire. Il s’agit de la cédule hypothécaire. La cédule est un papier valeur (au format papier ou électronique selon les cantons) qui garantit le prêt octroyé. Le montant de cette cédule doit être au minimum égale au montant emprunté. Comme le prêteur ne peut pas mettre directement le bien immobilier dans un coffre, cette cédule fait office de garantie du prêt. C’est également le notaire qui prépare un acte de constitution de cédule.

Enfin, chaque propriétaire foncier est inscrit et répertorié dans un base de données à l’échelle cantonale. Il s’agit du Registre Foncier. Le registre foncier regroupe toutes les informations liées au logement, les droits, les charges, les gages,... De nombreuses informations sont inscrites au Registre Foncier telles que l’établissement créancier, le retrait des avoirs de prévoyance 2ème pilier, les éventuelles servitudes liées au bien immobilier, etc. Ce document n’est consultable que par les établissements bancaires, les notaires ou sur demande.

Les documents à fournir pour avoir un dossier complet varient en fonction de votre situation et de votre projet. La liste peut rapidement s’allonger et elle peut s’avérer plus ou moins complexe selon votre profil.

e-Potek met à votre disposition un espace en ligne sécurisé où vous pourrez stocker en un seul endroit la liste exacte des documents dont vous aurez besoin. En effet, en fonction des informations que vous nous transmettez la liste est mise à jour pour être sûr que votre dossier ait le plus de chance de passer auprès de tous les prêteurs.

Votre conseiller se chargera ensuite de les envoyer pour vous auprès des meilleurs établissements pour analyse.

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