Fiscalité – Les frais d'acquisition (droits de mutation)

Nous avions abordé dans un précédent article l’utilisation des fonds propres ainsi que leur incidence fiscale dans le cadre d’une acquisition immobilière. 

Une fois la source des fonds propres identifiée, un futur acquéreur sera assujetti à des frais d’acquisitions non-négligeables. Nous aborderons ci-dessous la nature de ces frais au travers d’exemples concrets.

Module 2 : Les frais d’acquisition (droits de mutation)

Après avoir négocié le prix d’achat du bien immobilier et obtenu un financement bancaire, l’acheteur découvre ensuite qu’il faudra encore financer avec ses fonds propres des frais d’acquisition non négligeables. 

Il s’agit notamment des droits de mutation (appelés aussi droits d’enregistrements sur les ventes dans le canton de Genève ou encore lods et ventes dans le canton de Neuchâtel). Nous parlerons de manière générale des droits de mutation dans la suite de cet article.

A cela s’ajoutent les honoraires du notaire et divers émoluments pour l’inscription au registre foncier.

En fonction des cantons, les frais d’acquisition (i.e. droits de mutation, honoraires du notaire et émoluments divers) se situent entre 3% et 4% du prix d’achat.

Dans la pratique, il est d’usage que l’acheteur supporte seul ces frais d’acquisition. Il serait toutefois possible de convenir d’une autre répartition avec le vendeur. Le notaire qui est responsable du paiement des droits de mutation vis-à-vis du fisc requiert que le montant total des frais d’acquisition lui soient versés avant la signature de l’acte notarié (provision).

Il est encore utile de préciser que, dans certains cantons, la constitution d’un gage immobilier est également sujette au prélèvement d’un impôt (c’est par exemple le cas dans le canton de Genève).

Notion et fonctionnement du droit de mutation

Le droit de mutation est un impôt frappant les transactions juridiques ayant pour objet le transfert d'une personne à une autre d'un droit de propriété constitué sur des biens immobiliers (transfert de propriété immobilière). Il s'agit donc d'une contribution prélevée sur la transaction immobilière en tant que telle

En Suisse, ce type d'impôt est prélevé par les cantons et/ou par les communes. La Confédération ne perçoit aucun droit de mutation. Seuls quelques cantons suisses alémaniques tels que Zürich et Zoug ne perçoivent pas de droits de mutation.

Les droits de mutation ne sont en principe perçus que sur les transferts de propriété à titre onéreux. Cela exclut donc les transferts à titre gratuit tels que les donations et les successions.

Certaines transactions plus complexes peuvent également être soumises aux droits de mutation. Certains cantons prélèvent par exemple cet impôt sur les ventes d’actions de sociétés immobilières. Ce n’est pas le cas des cantons de Genève et Vaud.

Cas pratique 1 : Achat d’une villa pour un prix de CHF 2'000'000 dans le canton de Genève

M. Dunand souhaite acquérir une villa en campagne genevoise pour un prix de CHF 2'000'000. Il a obtenu un financement bancaire de 80% soit CHF 1'600'000. Il va devoir constituer une cédule hypothécaire s’élevant donc au moins à CHF 1'600'000.

Voici le détail des frais d’acquisition :

  • Droits de mutation de 3% du prix d’achat : CHF 60’000
  • Emolument du registre foncier de 0.25% du prix d’achat : CHF 5’000
  • Honoraires du notaire (selon le règlement sur les émoluments des notaires) : CHF 9'100 (y compris TVA)

Total : CHF 74'100 soit environ 3.7% du prix d’achat

A cela s’ajoutent encore les frais de constitution de la cédule hypothécaire : 

  • Droits d’enregistrement de 1.365% du montant de la cédule : CHF 21’840
  • Emolument du registre foncier de 0.1% du montant de la cédule : CHF 1’600
  • Honoraires du notaire (selon le règlement sur les émoluments des notaires) : CHF 5’923 (y compris TVA)

Total : CHF 29’363 soit environ 1.8% de la valeur de la cédule.

La totalité des frais liés à cette acquisition et à ce financement s’élève à environ 105'000 soit 5.25% du prix de la villa.

Casatax : Rabais sur les frais d’acquisition pour la résidence principale

Dans le canton de Genève, le système connu sous le nom de « casatax » prévoit une réduction des droits de mutation et des droits d’enregistrement portant sur la constitution d’un gage immobilier lorsque les deux conditions principales suivantes sont remplies :

  1. L’acquéreur qui doit être une personne physique va utiliser le bien immobilier en tant que résidence principale (au moins pendant trois ans) ;
  2. Le prix d’achat du bien immobilier (ou le cumul entre le prix du terrain et le prix de la construction) est inférieur à CHF 1'202'607 (montant valable en 2020).

Si toutes les conditions sont remplies, le rabais portant sur les droits de mutation s’élève à CHF 18'039 (montant valable en 2020) et les droits d’enregistrement sont réduits de moitié.

Cas pratique 2 : Achat d’un appartement en zone de développement dans le canton de Genève pour un prix de CHF 1'000’000

Le fils de M. Dunand souhaite acquérir un appartement en zone de développement pour un prix de CHF 1'000'000. Son père va lui donner (avancement d’hoirie) les fonds propres nécessaires pour l’acquisition. Il a obtenu un financement bancaire de 80% soit CHF 800’000. Il va devoir constituer une cédule hypothécaire s’élevant donc au moins à CHF 800’000.

Voici le détail des frais d’acquisition :

  • Droits de mutation avec application du rabais casatax : CHF 11’961
  • Emolument du registre foncier de 0.25% du prix d’achat : CHF 2’500
  • Honoraires du notaire (selon le règlement sur les émoluments des notaires) : CHF 5'600.4 (y compris TVA)

Total : CHF 20'061.4 soit environ 2% du prix d’achat

A cela s’ajoutent encore les frais de constitution de la cédule hypothécaire : 

  • Droits d’enregistrement avec application du rabais casatax : CHF 5’460
  • Emolument du registre foncier de 0.1% du montant de la cédule : CHF 800
  • Honoraires du notaire (selon le règlement sur les émoluments des notaires) : CHF 3'338.7 (y compris TVA)

Total : CHF 9’598 soit environ 1.2% de la valeur de la cédule.

La totalité des frais liés à cette acquisition et à ce financement s’élève à environ 30’000 soit 3% du prix de la villa.

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