Pourquoi opter pour un prêt hypothécaire en Suisse pour acheter un bien immobilier à l'étranger ?

Lorsqu'une personne résidant en Suisse envisage d'acquérir une résidence secondaire à l'étranger, il est préférable d'obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque suisse. En effet, la plupart des banques à l'étranger ne sont pas enclines à financer des non-résidents. Même lorsqu'elles acceptent, des restrictions s'appliquent, telles que des conditions de prêt différentes pour les non-résidents, avec des taux d'avance moins élevés ou de lourdes contreparties financières, par exemple. De plus, selon le pays, le processus de mise en place du financement peut être plus long et complexe.

Obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un établissement en Suisse est généralement plus facile, cependant, le financement d'un bien immobilier à l'étranger n'est pas sans contraintes. Certains prêteurs peuvent se montrer plus réticents et appliquent des règles spécifiques en ce qui concerne la localisation du bien, les montants minimums à financer ou d’autres critères. Des pays, tels que la France, ou des lieux stratégiques, comme Saint-Tropez ou certains quartiers de Paris, ne posent habituellement pas de problème en raison de leur "liquidité", c'est-à-dire de la forte demande de biens immobiliers dans la région, mais d'autres lieux considérés comme moins attractifs peuvent rendre l'acceptation du dossier plus difficile.

Les banques internationales ont souvent de l'expérience dans l'octroi de prêts hypothécaires pour des biens immobiliers situés à l'étranger, car ils sont aussi, en règle générale, actifs dans le pays en question. Il peut donc parfois être intéressant de faire appel à une succursale en Suisse d'une banque qui se trouve également dans le pays dans lequel vous souhaitez acquérir le bien, afin de faciliter les démarches.

Quels sont les critères à remplir pour le financement d’une résidence secondaire à l’étranger ?

Pour le financement d'une résidence secondaire à l'étranger, les critères à remplir sont généralement similaires à ceux exigés pour le financement d'une résidence secondaire en Suisse. Voici quelques critères importants :

Fonds propres

Il est généralement nécessaire de disposer de fonds propres d'environ 30% à 40% de la valeur du bien immobilier, comme pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Suisse.

Utilisation des avoirs de prévoyance 

L’utilisation des avoirs de prévoyance (2e pilier et 3e pilier A) pour financer l'achat d'une résidence secondaire n’est pas autorisée.

Ratio d'endettement

Les charges liées au prêt hypothécaire ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu. Les banques évalueront votre capacité à rembourser le prêt en tenant compte de vos revenus, de vos dépenses et des autres engagements financiers que vous avez.

Amortissement du prêt

Le calcul des charges liées au prêt diffère en Suisse par rapport à d'autres pays européens. En Suisse, il est courant d'avoir une dette hypothécaire qui n'est pas totalement amortie après quelques années. Selon la banque, vous pourrez peut-être choisir de rembourser le prêt selon les modalités suisses ou selon les pratiques du pays dans lequel se trouve la résidence.

Exemple pour un bien immobilier d’une valeur équivalente à CHF 2’000’000 et un prêt de CHF 1’400’000 :

Amortissement selon le système suisse

En Suisse, seul le 2e rang de la dette doit être amorti, généralement à hauteur de 50% de la valeur du bien immobilier, soit la partie de financement supérieur à 2/3 de la valeur du bien. Cette partie doit être remboursée sous 15 ans mais avant le départ à la retraite du preneur de crédit. Dans le cas de l’exemple, CHF 400’000 doivent être remboursés. Par la suite, seuls les intérêts sur le restant de la dette sont dûs.

Amortissement selon le système français

En France, les CHF 1’400’000 devront être amortis en totalité dans un délai maximum de 25 ans.

Il est important de noter que les critères des banques varient encore davantage lorsqu’il s’agit de financer des biens immobiliers à l’étranger. Au sein du même établissement, les critères peuvent également différer en fonction du pays d’acquisition.

Quelle devise choisir pour l’achat d’une résidence secondaire à l’étranger ?

Selon les conditions de la banque, vous n’aurez peut-être pas le choix de la devise du prêt hypothécaire. Si le prêt est accordé dans la monnaie du pays où se situe la résidence, cela évite un contre coup au niveau du change en cas d’éventuelle revente du bien. Cependant, il faudra effectuer une conversion de devises pour régler les mensualités du prêt. 

A noter que suite à la hausse des taux de la Banque Centrale Européenne sur 2022 et 2023, les taux d’intérêts en EUR sont devenus plus chers que les emprunts en CHF. Par contre, il faut garder à l’esprit que les intérêts de dettes, même sur un bien à l’étranger, restent déductibles des revenus imposables en Suisse. 

Quels sont les impacts fiscaux de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger ? 

Il est essentiel de prendre en compte les différences fiscales du pays dans lequel vous envisagez d'acheter un bien immobilier par rapport à la fiscalité suisse. Afin d'éviter les mauvaises surprises, il est crucial de se renseigner en détail sur les implications fiscales de votre acquisition.

Par exemple, lors d'un achat immobilier en France, il existe deux "pièges" courants qu'il convient de considérer : l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et l’impôt sur la succession. Le premier peut être évité si la valeur nette du logement, soit la valeur du bien immobilier déduite de la dette hypothécaire, n'excède pas EUR 1’300’000 (il est important de noter que l'ensemble du patrimoine immobilier est pris en compte). Le deuxième piège est plus complexe. En cas de décès, l’impôt sur la succession peut atteindre 40% de la valeur nette du bien immobilier, valeur déterminée par un expert immobilier agréé par le FISC déduite de la dette hypothécaire, (il est donc préférable de ne pas compter sur une évaluation conservatrice). Contrairement à l'IFI, il n'y a pas de montant exonéré dans ce cas. Afin d'anticiper cette situation désagréable, il est recommandé d'envisager de faire une donation aux futurs héritiers afin qu'ils en deviennent Nus Propriétaires, tandis que les parents conservent l'usufruit.

De plus, bien qu'il soit souvent entendu dire qu'acheter un bien immobilier par le biais d'une société en France est plus avantageux que de l'acheter à titre personnel, cette décision nécessite une réflexion approfondie auprès d'un fiscaliste. Si l'achat en société est néanmoins envisagé, il convient d'être attentif à la forme juridique choisie, qu'il s'agisse d'une SCI (Société Civile Immobilière) ou d'une SARL (Société à Responsabilité Limitée). En effet, si le bien immobilier doit être loué, une SCI ne serait pas la meilleure option car elle serait assujettie à une fiscalité complémentaire désagréable.

Comment préparer sa demande de prêt hypothécaire pour un logement situé à l'étranger ?

Lorsque vous préparez votre demande de prêt hypothécaire pour un logement situé à l'étranger, les étapes à suivre sont similaires à celles pour une demande de prêt en Suisse. Cependant, il est important de noter que les démarches administratives peuvent prendre plus de temps lorsqu'il s'agit d'un financement transfrontalier. Voici quelques étapes clés pour préparer votre demande de prêt :

Évaluation de votre capacité d'emprunt 

Faites une analyse approfondie de votre capacité d'emprunt en prenant en compte vos revenus, vos dépenses, vos autres engagements financiers et les éventuels critères spécifiques du prêteur. Assurez-vous que vous êtes en mesure de supporter les mensualités du prêt hypothécaire en tenant compte de vos autres dépenses.

Évaluer ma capacité d’emprunt avec un conseiller

Recherche des options de financement

Identifiez les prêteurs qui proposent des prêts hypothécaires pour des biens immobiliers à l'étranger. Renseignez-vous sur leurs critères de financement, leurs conditions, leurs taux d'intérêt et leurs exigences.

Établissement du budget 

Déterminez votre budget global en prenant en compte le coût du bien immobilier à l'étranger, les frais d'acquisition, les frais de transaction, les frais de notaire, les taxes et autres dépenses associées à l'achat. Assurez-vous que vous disposez des fonds propres nécessaires pour répondre aux critères de financement.

Préparation du dossier de prêt

Préparez soigneusement votre dossier de demande de prêt. Rassemblez tous les documents nécessaires pour votre demande de prêt, tels que des justificatifs d'identité, des relevés bancaires, des preuves de revenus, des déclarations fiscales, des informations sur le bien immobilier, etc.

En savoir plus sur les documents nécessaires à un prêt hypothécaire

Choix de la stratégie de financement

Une fois votre demande soumise, vous devrez négocier les termes du prêt, tels que le taux d'intérêt, la durée du prêt et les conditions générales. 

N'hésitez pas à faire appel à un spécialiste tel qu’un conseiller financier pour vous aider dans toutes ces étapes.

Quelle est l’erreur à éviter lors de l'achat d'un bien immobilier à l'étranger ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier à l'étranger, il est essentiel d'éviter une erreur courante : essayer de le faire seul sans l'assistance d'un expert. En effet, le processus d'achat dans un pays différent de celui dans lequel on réside peut être très complexe et nécessite une connaissance approfondie des règles et des pratiques locales.

Pour éviter les problèmes et les complications, il est vivement recommandé de consulter un spécialiste du financement qui sera en mesure de vous guider et de vous aider à trouver le bon prêteur, en fonction de vos critères spécifiques tels que : 

• le montant du prêt 
• la durée du prêt
• le mode d'amortissement
• la structure de détention
• (...)

Les recherches pour trouver un prêteur approprié peuvent être longues et fastidieuses si vous les entreprenez vous-même. En travaillant avec un conseiller expérimenté, vous gagnerez du temps précieux et vous serez mieux informé sur les délais et les procédures administratives à suivre.

Chez Resolve, nous avons beaucoup d’expérience dans les financements de biens immobiliers à l'étranger, notamment en France, en Espagne, au Portugal, en Italie, en Allemagne et au Royaume-Uni. Nous traitons de plus en plus de ces demandes également dans la catégorie Premium, offrant ainsi un service personnalisé et de haute qualité à nos clients.