Quels fonds propres utiliser pour un achat immobilier en Suisse ?
Devenir propriétaire en Suisse sans fonds propres ? Cela n’est malheureusement pas possible ! Afin d’obtenir une hypothèque pour l’achat d’une résidence principale en Suisse, il faut pouvoir apporter au minimum 20% du prix du bien immobilier en fonds propres, dont au moins 10% qui ne proviennent pas du 2e pilier ou d’un prêt. Vous n’avez pas cette somme sur votre compte épargne ? Pas de panique ! Voici différentes sources de fonds propres auxquelles vous n’aviez peut-être pas pensé.
Le choix d’une bonne stratégie de fonds propres peut vous faire économiser davantage qu’un taux d’intérêt bas
L’apport financier personnel pour acquérir votre logement ne doit pas nécessairement provenir uniquement de votre compte en banque. La combinaison de différentes sources de fonds propres vous permettra peut-être d’atteindre la somme requise. De plus, le choix d’une bonne stratégie de fonds propres peut vous faire économiser davantage qu’un taux d’intérêt bas.
Attention à prévoir également les fonds nécessaires pour régler les différents frais d’achat, environ 5% du prix du bien immobilier, car ils ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’hypothèque. Par exemple, pour l’achat d’un logement de CHF 1’000’000, il vous faudra au minimum CHF 200’000 de fonds propres, dont 100’000 hors 2e pilier. A cela, viennent s’ajouter environ CHF 50’000 pour les frais d’achat.
14 sources de fonds propres pour obtenir votre prêt hypothécaire
Vous trouverez ci-dessous 14 sources de fonds propres, chacune possédant ses avantages et ses inconvénients. Si vous ne savez pas quelle est la meilleure solution dans votre cas, nos conseillers se feront un plaisir de vous éclairer pour faciliter votre choix.
Quels sont les fonds propres les plus appropriés pour moi ?
Epargne personnelle
Le premier réflexe est d’avoir recours à votre épargne. C’est en effet l’argent le plus facilement disponible, mais une fois utilisé comme apport pour votre prêt, vous n’aurez plus l’occasion d’utiliser cette somme pour d’autres projets. Il est donc important de s'assurer que l’épargne restante sera suffisante pour couvrir tous les besoins financiers à venir, avant d'utiliser cet argent comme fonds propres pour une hypothèque. Dans tous les cas, veillez à garder une réserve pour les imprévus.
Titres
Il est possible de vendre des actions, des obligations, des fonds de placement ou d’autres types de titres pour compléter vos fonds propres. Selon l’allocation de votre portefeuille d’investissement (risque, diversification…), la valeur retenue par le prêteur peut varier.
Si le moment ne vous semble pas adéquat pour vendre, vous pouvez également nantir, c’est-à-dire mettre en gage ces titres, il s’agit d’un crédit Lombard. Cependant, les intérêts liés au remboursement de ce crédit devront être comptabilisés dans le ratio d’endettement.
Objets de valeur
Vous possédez une œuvre d’art ou un autre objet de valeur, tel que des bijoux ou des métaux précieux ? La vente de celui-ci peut vous permettre d’augmenter vos fonds propres. Dans certains cas, la mise en gage de l’objet peut également être acceptée par le prêteur. Cependant, la valeur des ces objets peut fluctuer et il y a donc un risque de surestimer ou de sous-estimer leur valeur.
2e pilier
Le retrait du 2e pilier (au minimum CHF 20’000) permet de compléter les fonds propres. Vous pouvez choisir de demander un prêt hypothécaire moins élevé en retirant plus de 10% de la valeur du bien, tant qu’au minimum 10% proviennent de l’une des autres sources. Dans tous les cas, un retrait diminue vos prestations à la retraite ainsi que votre couverture en cas de décès ou invalidité.
Pour éviter cela, vous pouvez choisir de mettre en gage une partie ou la totalité de la somme nécessaire. Vous devrez alors payer plus d’intérêts, mais vous pourrez en contrepartie déduire un montant plus élevé de votre revenu dans votre déclaration d’impôts. Selon votre taux marginal d’imposition, cette stratégie peut vous faire économiser de l’argent.
Calculer l’économie d’impôts avec un conseiller
3e pilier
Le capital de votre 3e pilier peut être retiré pour l’achat d’une résidence principale, mais vous ne pourrez plus bénéficier de cet argent à la retraite. De plus, un impôt est prélevé au moment du retrait. Pour éviter cela, il est aussi possible de nantir le 3e pilier, c'est-à-dire de mettre en gage la somme, sans la retirer. Cette solution n’est pas toujours acceptée par les prêteurs ou alors ils peuvent demander la conclusion d’une assurance risque pur pour se couvrir.
Mise en gage de polices d’assurance
Les polices d’assurance-vie peuvent également faire l’objet d’une mise en gage. Selon le type de police et le prêteur, un pourcentage différent de la valeur de rachat est prise en compte, entre 60% et 90%.
Prêt de tiers
Les prêts sans intérêts et non remboursables sont admis comme fonds propres. Il s’agit généralement d’un prêt au sein de la famille, apparenté à une avance sur héritage. Vous pouvez demander un prêt à un tiers, mais si vous devez le rembourser, le remboursement et les intérêts devront être pris en compte dans le calcul de votre ratio d’endettement et cela pourrait s’avérer désavantageux.
Donation
La donation constitue un apport parfait, mais attention à certains détails. En fonction du degré de parenté et du canton, la donation peut être imposée. S’il s’agit d’une donation de la part des parents, cela peut être considéré comme une avance sur héritage et, dans ce cas, il faut veiller à ce qu’aucun autre héritier ne soit lésé.
Héritage
Une fois la question des impôts de succession réglée, l’héritage peut être utilisé comme apport personnel.
Avance sur héritage
Vous pouvez bénéficier d’une avance sur héritage tant que les parts obligatoires des autres héritiers ne sont pas lésées. Selon le degré de parenté et le canton, cette avance pourra faire l’objet d’une imposition au moment du décès.
Augmentation hypothécaire
Si l’un de vos proches est déjà propriétaire, il a la possibilité d’augmenter son hypothèque afin que vous puissiez utiliser la somme en résultant comme fonds propres. Les parents peuvent généralement le faire pour leurs enfants. Il faudra cependant déterminer s’il s’agit d’un prêt, d’une donation ou d’une avance sur héritage. Une augmentation d’hypothèque a des incidences sur le taux d’intérêt et sur les déductions fiscales. La prise en charge de ces impacts doit être discutée.
Investisseurs privés
Une solution de financement alternative proposée par Evahomes.ch permet à des investisseurs suisses de vous fournir la part manquante de fonds propres. Il faudra cependant ajouter le remboursement de ce prêt aux charges de l’hypothèque.
Travaux personnels
Si vous prévoyez d’effectuer vous-même certains travaux importants dans la construction de votre logement, comme la peinture, la pose du carrelage, etc., ces derniers peuvent être comptabilisés comme un apport personnel.
Terrain
Si vous êtes propriétaire d’un terrain, celui-ci peut être utilisé pour la construction de votre logement ou servir de garantie.
Le choix de certaines sources de fonds propres entraîne des conséquences pour la retraite ou au niveau de la fiscalité. Nos conseillers peuvent vous informer en détail sur ces différents impacts, afin que vous puissiez effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation et à vos projets.
