Les conditions de financement d’un bien immobilier sont différentes selon l’affectation du logement, notamment en ce qui concerne le taux d’avance (pourcentage de prêt hypothécaire) et l’utilisation des avoirs de prévoyance. En général, pour une résidence principale, il faut posséder au minimum 20% de fonds propres, dont une partie peut provenir du 2e et/ou 3e pilier.

En savoir plus sur les conditions de prêt hypothécaire

Lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à la location, le taux d’avance est habituellement moins élevé (cela peut varier en fonction des établissements) que pour une résidence principale. Il faudra donc potentiellement apporter plus de fonds propres. De plus, l’utilisation des avoirs de prévoyance (2e pilier et 3e pilier A) n’est pas possible, à l’exception du 3e pilier B qui est libre d’usage. C’est pourquoi le changement d’affectation d’un bien acquis en tant que résidence principale a plusieurs conséquences non négligeables.

Quelles sont les conséquences sur le taux d’avance ?

Le changement d'affectation du logement devrait entraîner une révision complète du dossier de prêt hypothécaire, avec un ajustement du taux d’avance et des charges en fonction des règles applicables au nouveau type de logement. Cependant, selon le temps écoulé depuis la mise en place du financement initial, l’amortissement aura réduit le pourcentage de la dette. Il se peut également que le bien ait pris de la valeur. C’est pourquoi il arrive que les prêteurs fassent preuve de souplesse.

Exemple pour une résidence principale d’une valeur de CHF 1’000’000 qui aurait été financée à hauteur de CHF 800’000 par une banque (taux d’avance de 80%). Après 5 ans, l’acquéreur souhaite convertir cette maison en résidence secondaire. Il a amorti environ CHF 40’000 (CHF 8’000 par année). De plus, la maison a pris de la valeur et est évaluée à CHF 1’200’000. La dette actuelle de CHF 760’000 se monterait donc à 63% de la valeur du bien, en dessous du taux d’avance maximum pour une résidence secondaire.

Il serait donc intéressant de profiter de cette occasion pour refaire les calculs et voir s’il n’y a pas des stratégies de financement à mettre en place pour optimiser le prêt hypothécaire.

Quelles sont les conséquences sur l’utilisation des avoirs de prévoyance ?

Lorsque de l’argent du 2e et/ou 3e pilier A a été utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale, il devrait en principe être remboursé, lorsqu’il y a un changement d’affectation du bien.

Il y a cependant eu jurisprudence. L’Office fédéral des assurances sociales (OFAS) stipule que si l’intention initiale était bien d’occuper le logement en tant que domicile principal, mais que des événements de vie (raisons professionnelles, privées, naissance d’un enfant, etc.) entraînent un déménagement, il peut être possible de conserver les avoirs de prévoyance pour le financement du bien. Il en va de même pour les avoirs de prévoyance qui auraient été nantis. Attention toutefois si vous souhaitez utiliser vos avoirs du 2e pilier pour un autre achat, vous devrez au préalable rembourser le premier versement. Il n’est pas possible de financer deux biens immobiliers différents avec votre 2e pilier.

Il est essentiel de faire la distinction entre les cas où l’acquéreur a obtenu un versement anticipé de ses avoirs de prévoyance en respectant toutes les conditions légales et les cas où il aurait prémédité un changement d’affectation. Dans tous les cas, il faut garder à l’esprit qu’en fonction de la situation du client, le prêteur ou la caisse de pension pourraient appliquer les règles de manière plus ou moins stricte.

Doit-on obligatoirement informer du changement d’affectation de la résidence principale ?

Selon le contrat de prêt hypothécaire, le prêteur doit être informé de tout changement de situation significatif (revenu, charges, etc.). Si un oubli de changement d’employeur pourrait être toléré, un changement d'affectation du bien est un événement trop important pour être passé sous silence. 

Si le prêteur était amené à découvrir de lui-même le changement d’affectation, il serait en droit de résilier le contrat. La transparence est donc de mise, d’autant plus si vous souhaitez négocier le maintien de vos conditions actuelles ou les renégocier.

De même, la caisse de pension doit être prévenue, afin de pouvoir prendre une décision sur la restitution du versement anticipé. Dans les faits, vous pourrez peut-être maintenir vos conditions actuelles et conserver les avoirs de prévoyance pour le financement, mais il faut néanmoins être préparé à l’éventualité contraire. 

Nous vous conseillons de calculer les éventuelles incidences financières de ce changement à l’aide d’un expert en financement qui pourra également négocier pour vous auprès du prêteur et des organismes de prévoyance.